せーブログ

買物する際にお得かどうか調べちゃうくせに後で同じ事を調べ直してばっかり。なので記録を残す事に。似た状況の人の轍になれれば

マンションは良い物件を買えば終わり、ではない

はい、今日の記事はこちら。

より深刻な問題は、20年とか30年がたちますと、マンションもだんだん“高齢化”して、空き室や賃貸物件になる。そうしますと、管理組合自体が機能しなくなるマンションが今後増えてくる可能性があるんです。空き駐車場の問題が軽いほうだというのはそういう意味です。

NHK NEWS WEB どうする“限界マンション”

実例として挙げられてるのは機械式駐車場の話で「当初は埋まっていた駐車場が埋まらなくなったので修繕積立金が足りず修理が出来ない」という話だけどこれはマンションの部屋自体でも起こりうる。

この記事で資産価値という言葉が出て来ているけれど「資産価値が下がる!そりゃ困る!」も「資産価値?別に売るわけでもないし関係ないよ」もどちらも正しいとは言いがたい反応。不動産は買ったそばから価値が目減りするので買った後から気にしても仕方ない部分はある。経年劣化による値下がりは当然なのでそこは考えない。前者の反応がそういう意味なら杞憂です。じゃあ後者の反応は正しいのでは?と思いきやそうとも言えない。資産価値が経年劣化「以外」の部分で下がると周辺相場より安くなるので住人の質も下がる傾向にあるからだ。

経年劣化で資産価値が下がる事は当然の帰結なので無視してよい。

問題は経年劣化「以外」での値下がり

例えばこんなケース。

同じ時期に建てられたAとB、2つのマンション。新築から15年経って双方に空き部屋が多く出てきた。Aは値下げをして空き部屋を埋めたがBは既存住人が「資産価値が下がるじゃないか!」と反対して空き室のままだった。とはいえBの空き部屋はさらに5年経っても埋まらないのでAの時よりも大幅に値下げをしてなんとか埋めた。

30年後、建物が老朽化したので共有部分をリフォームする事に。Aは早めに空き部屋を埋めたので修繕積立金もそれなりに貯まっていたがBは遅れたので足りなかった。さらにAは少ない値下げで空き部屋を埋めたので住人の所得層もさほど下がらなかったがBは住人の所得層まで下がってしまい「修繕積立金が足りないならリフォームは不要」と却下されてしまった。Bのマンションは今、建物の見た目も住人の表情もAとは比べ物にならないほど色褪せている。

必要な修繕を必要な時にしていけば長く住めるマンションはたくさんあるけれど手を打てなくて必要以上に劣化しているマンションもまた多い。

  • それなりのお金を払って気持ちも新たに新築マンションを買った家族
  • 周辺相場より安かったから中古劣化マンションを買った家族

この2つの家族の価値観が同じになるわけがない。後者の家族は共用部分の使い方もテキトーになりがち。ゴミ捨て場はもちろん、廊下やエントランスもゴミで侵食されていくかもしれない。元からボロいし丁寧に使う意味なんてある?って感じに。そうなったらそれこそ困るので出来るだけ以下であるべきだ。

周辺相場通りに中古マンションを売る方法は外部要因*1を除けば住人の意識でしかない。それも2〜3年じゃなく20〜30年という長いスパンでの。

管理組合の運営が資産価値を守るカギ

そう考えると管理組合の仕事って厄介仕事というより将来のリスクに備える為に必要なメンテナンス作業に思えて来る。面倒だけどやっておけば後から取り戻せる労力。

とは言え、20年30年と管理組合を同じマンションの住人という一点だけで知り合った他人と運営して行くのは至難の業だろう。トラブルも法的問題が関わってくると素人が片手間にやれる仕事じゃない。そうなるとやはり最初に紹介した記事の結論部分にある「ビジネス化」というキーワードに繋がるんだと思う。

管理組合のアウトソーシング

ビジネス化すれば海外でも今後需要が見込める(だから各社頑張って)みたいな尻切れトンボな終わり方だけど既にそれっぽい実例というか管理組合を企業が行う、それ以上の実例がある。それがこれ。

住み替えを支援する「ハッピーサークルシステム」 - ユーカリが丘公式タウンポータルサイト|ユーカリが丘の街づくり情報ポータルサイト

山万という不動産屋が地域一帯を手がけてるんだけどわかりやすい部分だけ抜粋すると

  1. 子どもが独立して出て行った子育て終了世代が住んでいた一戸建てを買い上げ
  2. 夫婦だけになったので2人が住めれば十分な広さの駅や病院に近いバリアフリーマンションに引越し
  3. 一戸建てはリフォームしてこれから子育て最盛期を迎える若い世代に販売

と言った感じ。これだと資産価値がどうこうってだけじゃなく増減する家族数に合わせた間取り問題も解決しちゃうんだけどこうなるともう管理組合の枠を超えてるどころかビジネスという枠すらも超えて街づくりのレベル。

だいぶ前にテレビで取り上げられてましたけど今も元気な町でユーカリが丘線は今年3月に無事故のまま30周年を迎えていました。ユーカリが丘自体が都心まで電車で1時間超もかかる上にユーカリが丘線はJRじゃなく不動産屋が経営しているローカル電車だから便利とは言いがたく爆発的な人気にはならないけれど都心まで1時間もかからないのにゴーストタウン化してる多摩ニュータウン高島平団地とは雲泥の差。30年前に売るだけ売っておしまいだったら今はなかったであろうユーカリが丘が未だにちょっとずつ人口増やしてるってのは驚異だよね。

管理組合のビジネス化を全てここまでやれとは言わないし難しいだろうけど家を買うって行為は買っておしまいじゃないんだよってもっと買う側も意識しないといけないなと思います。

*1:駅が新設された等